抗疫并无亮点的菲律宾,为何仍然得到国际投资者的一致看好?

自5月东南亚国家逐渐放宽防疫管制后,陆续有客户咨询我们投资东南亚的投资形势。
很多问题,但可以简单总结为:现在东南亚还值得投资吗?
先来看东南亚国家这一轮抗疫成绩。
截止到7月18日,全球累计新冠病毒确诊病例一百四十多万例。累计病例排名前15的国家中,东南亚国家无一上榜。要知道,东南亚人口达到6.5亿、人口密度大,医疗水平参差不齐,这样的段位交出如此的成绩单,实属不易。
[i](全球疫情地图:截止至7月18日)
再看疫情下的经济。
这场系统性风险中,全球共冷暖,东南亚国家也不例外。
国际货币基金组织(IMF)6月调整了东南亚五国(印尼、马来西亚、菲律宾、泰国、越南)的经济预期,从原来的4.8%调低至-0.6%。此外,IMF预测今年发展中国家的经济增长为-3%,全球经济增长率为-4.9%。
但IMF和一些评级机构都倾向于认为冲击是暂时的,2021年东南亚经济将会出现较大反弹。IMF更是乐观地认为东南亚2021年经济增长就将会恢复到疫情前的水平。
疫情之前,东南亚国家的经济增长速度瞩目,成为全球经济增长的重要来源。世界经济看亚洲,亚洲经济看东南亚。
阴霾之下,难掩国际投资者一致对东南亚国家经济面的长期看好。
01东南亚投资,除了传统热门的泰国、新加坡、马来西亚,还有哪些门槛低、性价比高的国家值得投资?
答案是:菲律宾。
不少客户在听到这个答案时嗤之以鼻。不少人的印象里,菲律宾与穷、乱、脏相关。
在这里,我并不妄想用一篇文章改变你对一个国家主观、感性的刻板认知。
但作为一名理性的投资者,你要知道菲律宾为什么值得一搏。
亚洲金融危机爆发前,菲律宾与印尼、泰国、马来西亚并称“亚洲四小虎”,经济基础与基础建设胜过周边东南亚国家。
这一波产业转移浪潮中,菲律宾凭借着人口红利顺利承接,经济发展走上快车道。
凭借着得天独厚的地理位置,菲律宾又成为了国际政治中各方争相讨好的对象。
[i]菲律宾是中国一带一路战略的重要落脚点
若要问东南亚几个国家里,越南,泰国,柬埔寨,菲律宾,印尼……谁更有动力重振经济,菲律宾恐怕要排到第一位。
02投资菲律宾,只看首都马尼拉。
2019年,国内多个省份提出“强省会”战略,通过集中力量做大做强省会城市,力往一处使。
背后的逻辑,通俗地讲就是:实力不允许多点投资、遍地开花,只能举全省力量发展一座城,先富带后富。
这样的逻辑也给了我们投资菲律宾这样的新兴东南亚国家非常清晰的启示。
马尼拉,正是承载着菲律宾重振旗鼓、找回曾经的尊严和辉煌的理想之城。
人口重镇、繁忙的交通、完善的配套。再加上此前被西班牙和美国殖民的历史,马尼拉被称为“亚洲的纽约”。
[i]
来看马尼拉的房价。
[i]东南亚热门城市核心地段房价对比
[i]马尼拉主要区域房价情况
与东南亚几个较火的大城市相比,马尼拉房价并不算高,但涨幅不断加速。
马尼拉今年第一季度同比增长22%,涨幅一骑绝尘,全球第一。
[i](莱坊国际房价指数报告)
为什么?
人口和产业仍然是增长的内在逻辑。
2015年,菲律宾人口破亿,成为世界第12个、东南亚第2个人口破亿的国家。2010年至2019年人口年均增长率1.6%,远超印度,人口增长率亚洲第一。人口结构上,65岁以上人口仅占5%,呈现出增长型的“金字塔结构”。
[i]菲律宾最近一次的人口普查结果:年龄结构呈金字塔形
面积只有上海十分之一的马尼拉,就占了菲国的四分之一的人口,人口密度37858/平方公里。远超北上广的人口密度。
[i]
而根据菲律宾官方预计,到2030年,菲律宾住房缺口可能会激增到1200万套,其中三分之二在马尼拉,意味着马尼拉将出现800万的住房缺口。
地少人多,供不应求。极其旺盛的住房需求下,马尼拉房地产市场前景非常明亮。
产业上,马尼拉是菲律宾核心产业的重镇。集中了菲律宾纺织、榨油等半数工业企业,产值占全国60%。
菲律宾服务业“皇冠上的明珠”BPO(服务外包)预计到2022年,行业收益将达到400-550亿美元。在马尼拉三个CBD区域马卡蒂(Makati)、BGC、Ortigas,聚集了大量的银行和BPO(外包中心),全球许多大企业的呼叫中心、IT流程外包等等,都聚集在这些大楼里。
[i]BPO业务催生大量高端写字楼需求、本土中产白领阶层
全球化浪潮下,菲律宾是唯一一个既享受了制造业转移的红利,又有现代服务业转移红利的东南亚国家。
较为完善的配套、以青壮年为主体的劳动人口结构,使马尼拉成为这些产业落地时的首选。实体产业进一步强化虹吸效应,人口进一步涌入马尼拉地区。
再说说菲律宾的投资环境。
现任总统杜特尔特上任以来剽悍的治理手腕,这几年我们都时有耳闻。政治上,铁腕反恐扫毒打击贪腐;外交上,积极改善与周边国家特别是与中国的关系;经济上,“杜特尔特经济学”奏效,“大建特建”计划拉动了基建投资也促进了就业,更是改变了城市的面貌。
[i]菲律宾的“大建特建”计划
知名咨询公司盖勒普(Gallup)2018年发布的《全球法律与秩序》对菲律宾的安全情况进行评估,排名出乎不少人的意外。分数跃升为82分,与澳大利亚、韩国等国家相当,位居东南亚国家第二。
受殖民时代影响,菲律宾司法体系属英美法系,重视保护私人财产。法律规定,外籍人士同样可以拥有菲律宾房产,永久产权并且可传宗接代,且不征收遗产税。
此前,菲律宾政府通过一些法案放宽外资准入门槛,包括“外国投资法”“零售贸易法”“公共服务法”等法案的修正案,更积极地拥抱外国资本。
03还是会有不少国内投资者质疑菲律宾的宜居程度。
一些房产中介说得天花乱坠,硬是把菲律宾包装成养老、度假的圣地,这是不厚道的。
客观来讲,菲律宾并不是自住、养老的最佳选择。菲律宾、柬埔寨等这些国家无论是基础设施、医疗条件、生活舒适度等,还达不到自住、养老的标准。选择自住,还是优先考虑泰国、马来西亚。如果预算允许,还有像欧洲、澳洲这种更好的选择。
这就是我们时常和客户交流时提及的:投资海外房产,必须明确自己的需求。
是投资还是自住?哪个占比更大?
需求不同,投资的逻辑就截然不同。
投资菲律宾就是一种非常典型的价值投资,并且大有可为。
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